Züblin Immobilien Holding AG publiziert Geschäftsbericht 2014/15 Mittwoch, 03. Juni 2015 - 07:00

Das Geschäftsjahr 2014/15 war für die Züblin Immobilien Holding AG (Züblin) sehr anspruchsvoll. Trotz operativen Verbesserungen in den Kernmärkten wirkten sich verschiedene Sondereinflüsse negativ auf das Resultat aus. Ein ungünstiges Marktumfeld führte zu einer erheblichen Bewertungsanpassung des französischen Portfolios. Die Aufhebung der Euro-Kursuntergrenze durch die SNB sowie die Einführung von Negativzinsen hatten zudem einen signifikanten Einfluss auf den Finanzaufwand.

Operative Verbesserungen in der Schweiz und in Deutschland

Das strategische Portfolio, bestehend aus Büroliegenschaften in der Schweiz und in Deutschland wurde im Berichtsjahr gestärkt. Auf operativer Ebene wirkten sich sowohl die tieferen Leerstandquoten als auch die um CHF 3 Millionen oder 24% gesunkenen Betriebskosten positiv aus. Die Liegenschaften in der Schweiz befinden sich mehrheitlich an sehr guten Lagen und wurden in den letzten Jahren komplett renoviert. Momentan umfasst das Schweizer Portfolio fünf Objekte mit einer Leerstandquote von 13.6% (Vorjahr 19.8%). Der Marktwert per 31. März 2015 beläuft sich auf CHF 190 Millionen und hat sich in den letzten zwölf Monaten kaum verändert. Im strategischen Portfolio in Deutschland reduzierte sich die Leerstandquote von 15.9% im Vorjahr auf 8.4% im Berichtsjahr. Das deutsche strategische Portfolio umfasst elf Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 122 Millionen.

Verkauf nicht-strategischer Liegenschaften in den Niederlanden abgeschlossen

Sechs nicht-strategische Liegenschaften – eine in Deutschland und fünf in den Niederlanden – wurden in der Berichtsperiode mit einem Gesamtverlust von CHF 1.8 Millionen verkauft. Für die vier verbleibenden nicht-strategischen Liegenschaften in Deutschland werden diverse Verkaufsoptionen geprüft.

SNB-Entscheid mit signifikant negativem Einfluss

Nach Liegenschaftsverkäufen in den letzten zwei Jahren sanken die Mieteinnahmen im Berichtsjahr auf CHF 22 Millionen im Vergleich zu CHF 33 Millionen im Vorjahr. Der Betriebsgewinn EBITDA erreichte CHF 13 Millionen, entsprechend 61% der Mieteinnahmen. Veränderte Bewertungsannahmen führten zu einer Anpassung der Marktwerte des strategischen und nicht-strategischen Portfolios in Höhe von CHF 33 Millionen. Zudem wurde das Resultat durch die Bewertungsanpassung der Zinsswaps nach Einführung der Negativzinsen in Höhe von CHF 14 Millionen sowie durch einen Finanzaufwand von CHF 43 Millionen, wovon CHF 18 Millionen auf Währungsdifferenzen nach dem SNB-Entscheid entfallen, beeinträchtigt. Unter Anrechnung von Steuern in Höhe von CHF 5 Millionen führte dies zu einem Nettoverlust aus fortgeführten Geschäftsbereichen von CHF 84 Millionen. Zusammen mit dem Verlust in Höhe von CHF 128 Millionen der als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesenen französischen Tochtergesellschaft, resultierte im Geschäftsjahr 2014/15 ein Nettoverlust von CHF 212 Millionen im Vergleich zu einem Verlust von CHF 64 Millionen im Vorjahr. Der LTV (loan to value) erhöhte sich von 61.3% im Vorjahr auf 69.7% im Berichtsjahr. Der NAV reduzierte sich per 31. März 2015 auf CHF 0.40 pro Aktie.

Strategische Neuausrichtung in Frankreich

Die Liegenschaft “Chaganne” in Paris konnte für EUR 31 Millionen erfolgreich verkauft werden. Weiter hat sich Züblin entschieden, die verbleibenden Aktivitäten in Frankreich aufzugeben, um dadurch die Kapitalmarktfähigkeit in der Schweiz zu erhalten. Die Suche nach einem strategischen Investor für die französische Tochtergesellschaft wurde im November 2014 gestartet und ist weit fortgeschritten. Es ist vorgesehen, dass der Investor neues Eigenkapital einschiesst und danach neuer Mehrheitsaktionär der Züblin Immobilière France wird. Zudem soll der Investor ein Darlehen, das von Züblin an die französische Tochter gewährt wurde, mit einem Abschlag übernehmen. Die Transaktion dürfte im laufenden Geschäftsjahr abgeschlossen werden und führt zu Züblins Rückzug aus dem französischen Markt. Bis zum Abschluss der Transaktion werden die Ergebnisse des französischen Geschäftsbereichs sowie etwaige Kaufpreisanpassungen das Konzernergebnis 2015/16 von Züblin beeinflussen.

Die Bewertungsanpassungen in Frankreich in Höhe von insgesamt CHF 120 Millionen sind auf mehrere negative Faktoren zurück zu führen: a) der herausfordernde Markt für Bürogebäude in Paris, b) Bewertungsanpassungen aufgrund tieferer Mietpreise und c) eine hohe Leerstandquote, obwohl im Objekt „Newtime“ 40% der Fläche vermietet werden konnte. Zusätzlich entstanden in der französischen Tochtergesellschaft operative Verluste von CHF 8 Millionen, so dass insgesamt ein Verlust von 128 Millionen zu verzeichnen war.

Anpassungen der Strategie

Der Verwaltungsrat lancierte im Berichtsjahr eine Strategieüberprüfung. Die neu definierte Strategie umfasst drei Hauptpfeiler: die Konzentration auf Kernkompetenzen, die Stabilisierung der Aktivitäten und, sobald dies erreicht ist, eine neue Expansionsphase. Kurzfristig wird sich das Unternehmen auf Büroliegenschaften im deutschsprachigen Raum fokussieren. Im Zuge dessen werden die Aktivitäten in Frankreich wie oben erwähnt devestiert.

Generalversammlung stimmt über Restrukturierungsmassnahmen ab

Die Verluste im Berichtsjahr führten dazu, dass sich das konsolidierte Eigenkapital auf 4.8% oder CHF 27 Millionen verminderte. Schweizerischem Recht folgend, wird Züblin auf Grund der Eigenkapitalsituation im statutarischen Abschluss, der nächsten Generalversammlung vom 30. Juni 2015 Restrukturierungsmassnahmen vorschlagen. Es ist geplant, dass der Verwaltungsrat einen Kapitalschnitt durch Herabsetzung des Nennwerts mit anschliessender Kapitalerhöhung vorschlagen wird. Dies soll zur Stärkung der Bilanz von Züblin beitragen sowie die Refinanzierung der Rückzahlung der noch ausstehenden Obligationen erlauben. Die Kapitalerhöhung wird im Rahmen einer Bezugsrechtsemission mit einem Abschlag zum Marktpreis in Höhe von CHF 72 Millionen erfolgen. Der Hauptaktionär Lamesa erwägt die Zeichnung vollständig zu garantieren. Die geplante Restrukturierung ist abhängig vom Entscheid der Übernahmekommission, Lamesa von der Pflicht zur Unterbreitung eines öffentlichen Kaufangebots zu befreien.

Veränderungen im Team

Alle aktuellen Mitglieder des Verwaltungsrats, mit Ausnahme von Urs Ledermann, werden an der bevorstehenden ordentlichen Generalversammlung Ende Juni zur Wiederwahl antreten. Pierre Essig, CEO der französischen Tochtergesellschaft, ist neu nicht mehr Teil Geschäftsleitung, da die Aktivitäten in Frankreich aufgegeben werden.

Ausblick 2015

Der Fokus im laufenden Geschäftsjahr liegt auf der erfolgreichen Kapitalerhöhung, dem Abschluss des Verkaufs der französischen Tochtergesellschaft innerhalb des laufenden Geschäftsjahres sowie der Umsetzung der neuen Strategie und die damit verbundene Stärkung des Kernportfolios in der Schweiz und in Deutschland. Wir sind zuversichtlich, dass diese Massnahmen das Unternehmen stabilisieren und Züblin das Portfolio in den kommenden Jahren wieder ausbauen kann.

Ausführliche Berichterstattung

Der vollständige Geschäftsbericht 2014/15 kann mit dem nachstehenden Link auf unserer Webseite eingesehen werden:

http://reports.zueblin.ch

Presse- und Analystenkonferenz heute um 09.30 CET

Züblin Immobilien Holding AG führt heute um 09.30 CET eine Medien- und Analystenkonferenz durch. Die Veranstaltung findet an der SIX Swiss Exchange, Raum Decision, Selnaustrasse 30, 8001 Zürich, statt. Die entsprechende Präsentation kann auf unserer Webseite eingesehen werden.

Weitere Informationen

Dr. Iosif Bakaleynik, CEO

Züblin Immobilien Holding AG, Claridenstrasse 20, CH-8002 Zurich

Tel. +41 44 206 29 39, iosif.bakaleynik@zueblin.ch

Für zusätzliche Informationen siehe auch www.zueblin.ch

Kennzahlen

Die französische Tochtergesellschaft wird als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesen. Dementsprechend beinhaltet die detaillierte Erfolgsrechnung nur die Kernmärkte Schweiz und Deutschland, während das Resultat von Züblin Immobilière France in einer separaten Position ausgewiesen wird.