Zürich, 1. März 2016
Die Negativzinsen haben letztes Jahr den Immobilienanlegern hohe
Wertänderungsgewinne beschert. Auf den Nutzermärkten sind dagegen
wachsende Vermarktungsschwierigkeiten zu beobachten. Davon zeugen
steigende Leerstände, rekordhohe Angebotsquoten und längere
Insertionsdauern. Das Angebot an Mietwohnungen und Gewerbeflächen
dürfte der Nachfrage im Jahr 2016 davoneilen, wozu die tiefen Zinsen
kräftig beitragen. Denn angesichts der vergleichsweise hohen
Immobilienrenditen fliesst viel Kapital in die Immobilienentwicklung.
Die resultierenden Bestandesausweitungen scheinen die Flächennachfrage
zunehmend zu überfordern. Die Nachfrage nach Mietwohnungen kann 2016
dank der Zusatznachfrage seitens der Flüchtlinge zwar zahlenmässig an
das letzte Jahr anknüpfen, doch die Ertragsaussichten
dürften sich im Zuge eines sinkenden Zustroms von Arbeitsmigranten
eintrüben. Eine schwächere Nachfrage prognostizieren die Ökonomen der
Credit Suisse auch auf den Geschäftsflächenmärkten. Dazu tragen nicht
zuletzt tiefgreifende Veränderungen aufgrund der
digitalen Revolution bei. Einzig auf dem Wohneigentumsmarkt bleiben
Angebot und Nachfrage weitgehend im Gleichgewicht. Für Stress könnten
nur steigende Zinsen oder demografische Effekte in einigen Jahren
sorgen.
Über zehn Jahre lang haben an den Schweizer Immobilienmärkten schon fast
paradiesische Zustände geherrscht: kontinuierlich steigende Preise und
Mieten, eine boomende Nachfrage und geringe Leerstände im Umfeld tiefer
Zinsen. Seit einigen Jahren verdichten sich
aber die Anzeichen, dass andere, weniger positive Zeiten anbrechen.
Denn die Renditen fallen den Immobilieninvestoren nicht mehr so einfach
in den Schoss. Seitens der Zinsen ist kaum noch mit weiterer
Unterstützung zu rechnen. Daher werden in Zukunft vermehrt
Eigenleistungen gefordert sein, um auf dem Immobilienmarkt die
erhofften Renditen zu erzielen.
Die tiefen Zinsen tragen den Keim des Abschwungs bereits in sich
Die Negativzinsen haben den Bewertungen von Immobilien 2015 nochmals und
möglicherweise ein letztes Mal einen kräftigen Schub verliehen.
Aufgrund der tiefen Zinsen konnten die Diskontsätze nochmals um 20-30
Basispunkte gesenkt werden, was den Investoren hohe
Neubewertungsgewinne bescherte. Je heller der Blick in den Rückspiegel
aber ausfällt, umso herausfordernder präsentiert sich der Ausblick auf
den Immobilienmarkt. Die glänzenden Resultate auf dem Anlagemarkt
kontrastieren mit Signalen wachsender Ungleichgewichte
auf den Nutzermärkten. Auf dem Mietwohnungsmarkt etwa steigen die
Leerstände trotz robuster Nachfrage seit 2014 um mehr als 4000 Wohnungen
pro Jahr. Die Vermarktung gestaltet sich zunehmend schwieriger, was an
einer um 4 Tage auf 28 Tage angestiegenen Insertionsdauer
von Mietwohnungen sichtbar wird. Trotzdem lösen die im Vergleich zu
alternativen Anlagen hohen Immobilienrenditen eine starke
Investitionstätigkeit aus. Entsprechend entwickelt sich die Ausweitung
der Nutzflächen weitgehend ungebremst. Im laufenden Jahr dürften
gemäss Einschätzung der Ökonomen der Credit Suisse erneut 24'000
Mietwohnungen fertiggestellt werden. Ein Abebben der Bautätigkeit ist
mit Blick auf die ungebrochene Dynamik bei den Baugesuchen so rasch
nicht zu erwarten. Die hohe geplante Ausweitung von Mietwohnungen
wird auch 2016 die Zahl leerstehender Wohnungen um über 4000 erhöhen.
Der Mietpreisauftrieb in der Schweiz dürfte folglich 2016 fast
vollständig zum Erliegen kommen.
Flüchtlinge stützen die Wohnungsnachfrage – aber nur im untersten Preissegment
Verantwortlich für den erwarteten Stopp des Mietpreiswachstums ist der
Rückgang der Zuwanderung von Arbeitsmigranten auf der Nachfrageseite.
Nachdem deren Zahl schon 2015 um rund 10% abgenommen hat, rechnen die
Ökonomen der Credit Suisse 2016 mit einem noch
grösseren Rückgang des Zustroms von Erwerbstätigen, denn das
Beschäftigungswachstum dürfte im laufenden Jahr einbrechen. Rein
zahlenmässig dürfte der Rückgang an Arbeitskräften allerdings durch den
Zustrom von Flüchtlingen mehr als kompensiert werden. Letztere
tauchen in den offiziellen Daten der ständigen Wohnbevölkerung entweder
nur partiell (nur anerkannte Flüchtlinge, gemäss Staatsekretariat für
Migration) oder erst mit einjähriger Verzögerung (gemäss Bundesamt für
Statistik) auf. Das Plus von 17'000 Flüchtlingen
im Jahr 2015 gemäss Staatsekretariat für Migration und ein nicht minder
grosser, erwarteter Zustrom im Jahr 2016 werden folglich nur unscharf
bzw. zeitlich verzögert wahrgenommen. Die Zusatznachfrage nach
Mietwohnungen von Flüchtlingen wird hauptsächlich im
untersten Preissegment, das bereits umkämpft ist, zu einer wachsenden
Anspannung führen.
Geschäftsflächenmärkte im Zeichen der digitalen Veränderung
Auf dem Büroflächenmarkt erwarten die Ökonomen der Credit Suisse für
2016 ein Nullwachstum der Bürobeschäftigung und damit eine äusserst
schwache Flächennachfrage. Während wichtige Akteure wie die
Finanzdienstleister mit einem Strukturwandel kämpfen, sieht
sich der gesamte Dienstleistungssektor aufgrund der digitalen
Revolution neuen Herausforderungen ausgesetzt. Die Verlagerung
administrativer Supportfunktionen in Niedriglohnländer (Offshoring) ist
dank der Digitalisierung heute einfacher. Grossunternehmen
haben bereits Zehntausende von Stellen ausgelagert. Das Offshoring
dürfte aufgrund der Frankenstärke vermehrt auch bei Mittel- und
Kleinbetrieben Schule machen, was die Nachfrage nach Büroflächen in der
Schweiz senkt. Ein Bedarf, der bereits durch die Flexibilisierung
der Arbeit (Desksharing, Home office, Third places) geringer ausfällt.
Die Digitalisierung bietet indes auch Potenzial für neue
Büroarbeitsplätze und sie verändert die Nachfragebedürfnisse. Die von
Negativzinsen gebeutelten Investoren planen daher weitere
Büroflächen. Sie verlagern ihre Investitionen verstärkt in die
mittelgrossen Zentren (wie z.B. Zug, Aarau, St. Gallen und Lugano), wo
noch tiefere Angebotsquoten vorherrschen. Nach einer Stabilisierung des
Überangebotes im letzten Jahr dürfte eine über das
historische Mittel gestiegene geplante Flächenausweitung die
Ungleichgewichte auf dem Büroflächenmarkt 2016 fraglos wieder
verschärfen. Weder bei den steigenden Leerständen noch den sinkenden
Mieten ist daher in den kommenden Quartalen mit einer Trendwende
zu rechnen.
Umbruch im Verkaufsflächenmarkt hat erst begonnen
Fest im Griff der Digitalisierung befindet sich auch der vom
Onlinehandel bedrängte Verkaufsflächenmarkt. Dessen Umbruch scheint erst
begonnen zu haben, denn im Vergleich zum Ausland steckt der
Onlinehandel hierzulande mit einem Marktanteil von knapp 6% noch
in einer frühen Entwicklungsphase. Ein schrittweises Angleichen an
Marktanteile um 10%, wie sie in Ländern mit ähnlicher
Internetinfrastruktur üblich sind, dürfte die Flächenproduktivität im
stationären Handel noch mehr unter Druck setzten und die
Flächennachfrage
reduzieren. Bereits heute signalisieren steigende Leerstände, ein
rekordhohes Flächenangebot und sinkende Mieten eine grosse Zurückhaltung
auf Mieterseite. Wie gross die Verunsicherung über die Rolle des
stationären Handels in der digitalen Welt ist, zeigt
eine trotz des tiefen Zinsniveaus weit unterdurchschnittliche Planung
neuer Verkaufsflächen. Einer der wenigen Lichtblicke sind die
Nachfrageimpulse, die sich aufgrund des anhaltend robusten
Bevölkerungswachstums bei den Food-/Near-Food-Detaillisten einstellen.
Abgesehen davon fokussiert sich die Nachfrage auf die besten Lagen an
hochfrequentierten Einkaufsstrassen und gut geführten Einkaufszentren.
Dort vermag sich der stationäre Handel am besten gegenüber der
Onlinekonkurrenz zu behaupten. Abgesehen von diesen
Lagen gestaltet sich jedoch die Flächenvermarktung schwierig. Die
Ökonomen der Credit Suisse erwarten daher für die nächsten Jahre keine
Veränderung des Trends anhaltender Ladenschliessungen, steigender
Leerstände und sinkender Mieten.
Wachsender Generationengraben im Wohneigentum
Tiefe Zinsen und ein moderates reales Einkommensplus bilden 2016 gemäss
Ökonomen der Credit Suisse eine grundsätzlich positive Ausgangslage für
die Nachfrage nach Wohneigentum. Hinzu kommt, dass das Streben nach
Wohneigentum der in den letzten Jahren Zugewanderten
die Nachfrage ebenfalls stützt. Eine stark dämpfende Wirkung üben
dagegen die (Selbst-)Regulierungsmassnahmen und die damit einhergehenden
höheren finanziellen Anforderungen für den Erwerb von Wohneigentum aus.
Die Ökonomen rechnen für 2016 mit einer fortgesetzten
Beruhigung des Wohneigentumsmarktes. Diese dürfte sich landesweit in
einem zwar positiven, aber nur noch schwachen Preiswachstum von weniger
als 1% äussern. Die Preiskorrektur in der Westschweiz wird sich
fortsetzen, allerdings nach Einschätzung der Ökonomen
nicht weiter verschärfen, sind doch die Rahmenbedingungen für
Wohneigentum immer noch attraktiv. Die Nachfrage wird jedoch immer
stärker von Personen getragen, die sich in der zweiten Lebenshälfte
befinden, wie eine Strukturanalyse zeigt. Wohneigentümer sind
heute im Durchschnitt bereits 57 Jahre alt. Mit dem Älterwerden der
finanziell gut situierten Babyboomer-Generation und deren längerer
Lebensdauer dominieren immer mehr ältere Haushalte das Wohneigentum.
Junge Haushalte dagegen verharren auch aufgrund der
hohen Eigentumspreise und der verschärften Regulierung länger in den
Mietwohnungen. Zwischen den Generationen tut sich folglich ein
wachsender Graben auf. Als Folge davon wird spätestens, wenn hinter den
Babyboomern die geburtenarmen Jahrgänge folgen, der
Wohneigentumsmarkt einem Stresstest unterzogen. Ab 2018 rechnen die
Ökonomen der Credit Suisse mit einer demografiebedingt schwächeren
Nachfrage, die nach einigen Jahren um bis zu einem Drittel tiefer
ausfallen könnte als heute.
Die vollständige Studie «Schweizer Immobilienmarkt 2016 – Vertreibung aus dem Paradies» finden Sie im Internet unter:
www.credit-suisse.com/immobilienstudie
Auskünfte
Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienresearch, Credit Suisse AG, Telefon +41 44 333 89 17, fredy.hasenmaile@credit-suisse.com
Fabian Hürzeler, Leiter Immobilienresearch Schweiz, Credit Suisse AG,
Telefon +41 44 333 73 14, fabian.huerzeler@credit-suisse.com
Media Relations Credit Suisse AG, Telefon +41 844 33 88 44, media.relations@credit-suisse.com
|
