Credit Suisse publie son étude Marché immobilier suisse 2017 – En quête de locataires Dienstag, 07. März 2017 - 10:00

Selon les économistes du Credit Suisse, le marché du logement locatif suisse poursuit son ralentissement. Bien que les taux de vacance augmentent, les capitaux continuent d’y affluer, dopant la construction de logements en location. Par conséquent, le nombre de surfaces inoccupées va inévitablement augmenter. Ce sont les taux d'intérêt négatifs qui sont à l'origine de cette évolution. Ils génèrent des différentiels de rentabilité élevés par rapport à d'autres types de placement, de sorte que les investissements immobiliers restent attrayants. Les prix des immeubles plurifamiliaux devraient donc encore s’accroître en 2017, en dépit de la baisse des loyers. En revanche, ceux des logements en propriété ne progressent plus. Après 14 ans de hausse, leur croissance s'est achevée au quatrième trimestre 2016. Pour la plupart des ménages, l'accès à la propriété n’est qu’un mirage: les faibles coûts effectifs du logement ne sont qu’une illusion, la réglementation et les prix exorbitants le rendant inabordable pour beaucoup d’entre eux. Dans leur dernière étude, les spécialistes immobiliers du Credit Suisse analysent plus particulièrement le marché des surfaces commerciales ainsi que les répercussions de la numérisation et de l'automatisation sur le marché des surfaces de bureaux.

L'immobilier reste plus que jamais dans les bonnes grâces des investisseurs. La «ruée vers la pierre» transparaît notamment dans le dynamisme constant de la construction de logements locatifs, dans l’augmentation continue de la proportion d'immobilier dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels et dans la bonne, voire excellente, performance des placements immobiliers au cours de l'année écoulée. Toutefois, plus cet engouement se prolonge, plus il sape son propre fondement, car les taux de vacance ne cessent d'augmenter et les revenus locatifs sont sous pression. 

Marché du logement locatif: tout droit vers un ralentissement

Le ralentissement amorcé en 2016 par le marché du logement locatif se poursuit cette année.
L’environnement des taux négatifs qui prévaut depuis plus de deux ans et la pénurie de placements qui en découle dopent la construction de logements locatifs, et ce malgré la baisse de la demande induite par le recul de l’immigration. Néanmoins, maintenant que la conjoncture s’est progressivement remise du choc du franc fort, les économistes du Credit Suisse ne prévoient pas un nouvel affaiblissement de l’immigration en 2017. Toutefois, la diminution structurelle du pouvoir d’achat des locataires devrait se poursuivre car les nouveaux immigrants proviennent de plus en plus de pays à bas revenus et les ménages suisses aisés se tournent vers la propriété. Le marché du logement locatif va donc souffrir d'une baisse du pouvoir d'achat. Par conséquent, les taux de vacance devraient continuer à augmenter, rendant la commercialisation de plus en plus difficile. La concurrence que se livrent les bailleurs pour attirer les locataires va donc s’intensifier. Si les risques augmentent pour les propriétaires, les locataires en revanche devraient pouvoir trouver plus facilement à se loger et bénéficier d'une baisse progressive des loyers.
À moyen terme, la suroffre devrait s’observer davantage dans les communes périurbaines, car c'est principalement là que l’activité de construction s'intensifie. Les centres, où la pénurie de terrains et l’importance de la réglementation freinent la croissance de l’offre, affichent en revanche un parc de logements insuffisant. 

La propriété du logement: un mirage pour beaucoup

Les prix des logements en propriété affichent un retournement de tendance, après 14 années de croissance. Néanmoins, bien que ces derniers aient légèrement baissé, le segment évolue plutôt calmement. Contrairement aux autres marchés, aucune suroffre n’y est observée ou attendue. Les promoteurs de logements en propriété ont vite compris que les prix élevés combinés au durcissement des conditions de financement freinaient la demande et la réorientaient parfois. Même si l’expansion de l’offre est modérée, l’environnement de marché n’en est pas moins complexe. Le relèvement des exigences financières empêche désormais un nombre croissant de ménages d’acquérir leur propre logement. Pour beaucoup d'entre eux, le faible niveau des taux hypothécaires n'est d’ailleurs qu’une illusion. Cette année aussi, la demande va donc se tourner davantage encore vers les régions qui restent abordables et le segment des prix faibles à moyens. Bien que les économistes du Credit Suisse s'attendent à une poursuite du renchérissement des logements en propriété dans ces régions, les prix dans les régions onéreuses et dans le segment du haut standing en général devraient continuer à chuter, mais à un rythme plus modéré que l’année dernière. Les experts immobiliers du Credit Suisse prévoient en 2017 un recul des prix de ces logements ne dépassant pas 0,5%. 

Seul à la maison: la tendance du «single living»

Les ménages d'une seule personne représentent aujourd'hui la forme d'habitat la plus répandue en Suisse, et cela n’est pas près de changer. Les raisons qui motivent ce mode de vie sont multiples. Un phénomène est plutôt nouveau: bien qu'elles aient une relation, des personnes préfèrent continuer à vivre seules. Cette tendance au « single living » est à l'origine d’une offre innovante: les micro-appartements, parfaitement adaptés à l’air du temps et aux besoins des nombreux ménages concernés. En raison des coûts élevés du logement dans les centres, la demande se porte en effet davantage sur des appartements de petite taille. Les micro-appartements correspondent parfaitement à ce nouveau style de vie minimaliste: grâce aux développements technologiques économisant l’espace et à une offre croissante de services à domicile, les gens ont besoin de moins de surface et acceptent mieux les petits logements. Pour les investisseurs, les micro-appartements constituent un placement intéressant, car les revenus locatifs au mètre carré sont supérieurs à ceux de logements plus grands et les groupes cibles sont très variés. 

Marché des surfaces de bureaux: des perspectives floues du côté de la demande

Le marché des surfaces de bureaux se caractérise par une hausse des taux de vacance et une baisse des loyers. Mais ce repli se ralentit: l'offre globale n'a pas à nouveau augmenté et a même en majeure partie reculé dans les grands centres. Cette évolution est due à une légère augmentation de la demande et au retrait, sur les portails en ligne, de projets de bureaux jusqu'ici sans succès, comme l'ont constaté les économistes du Credit Suisse. Stimulée par les taux négatifs, l'expansion reste à son rythme actuel. Les constructions sont surtout à usage propre, situées à d'excellents emplacements et de plus en plus dans les centres de taille moyenne. Étant donné cette situation, la suroffre devrait à peine diminuer. Les taux de vacance se déplacent donc simplement, se reportant sur les emplacements mal desservis ou les locaux vétustes. Dans les centres-villes, la situation devrait s'améliorer progressivement pour les bailleurs. Hors des centres, les loyers poursuivent toutefois leur dégringolade. En outre, les perspectives à long terme au niveau de la demande de surfaces de bureaux sont floues. La nécessité de faire des économies en raison de la vigueur du franc suisse oblige les entreprises à optimiser leurs processus et à réduire leurs coûts. Sur le marché, cela se manifeste par des modèles de postes de travail optimisant les ressources ou par des suppressions d'emplois, qui sont transférés à l'étranger ou automatisés. La numérisation favorise tout particulièrement l'automatisation des activités de bureau. Reste à savoir si les activités nouvellement créées par la révolution numérique compenseront à un rythme suffisamment rapide les postes sacrifiés au nom de la rationalisation. À long terme, elles pourraient réduire les surfaces de bureaux d'un cinquième environ d'après les estimations des économistes du Credit Suisse.

L'étude complète intitulée «Marché immobilier suisse en 2017 – En quête de locataires» est disponible sur Internet à l'adresse: www.credit-suisse.com/immobilienstudie.