Credit Suisse: Prix des logements en propriété: la fin d'une époque Donnerstag, 08. Juni 2017 - 09:30

Après 14 années de hausse, la croissance des prix des logements en propriété a fini par s’endiguer et il faut s’attendre à une stagnation pour les trimestres à venir, selon les économistes immobiliers du Credit Suisse, les prix des maisons individuelles étant susceptibles de mieux évoluer que ceux des appartements. En outre, les experts expliquent comment la réalité augmentée et la réalité virtuelle redéfinissent actuellement la commercialisation des immeubles. Ce phénomène, qui pourrait s'apparenter à un gadget numérique de prime abord, a le potentiel à long terme d'abaisser les coûts de transaction et de réduire les risques liés à l'évolution des biens. Les estimations immobilières revêtent elles aussi des risques pour leurs utilisateurs. Les économistes du Credit Suisse présentent une méthode permettant de quantifier les possibles écarts par rapport à la valeur estimée et de fournir ainsi des informations supplémentaires aux investisseurs.

L'époque de hausse constante du marché des logements en propriété est révolue. À la fin de 2016, les prix des logements étaient pour la première fois inférieurs à ceux de l'année précédente. Or leur progression s'était poursuivie sur une période extrêmement longue de quatorze ans. Leur niveau étant élevé et les exigences en matière de financement se durcissant, le nombre de ménages suisses susceptibles de réaliser leur rêve de posséder leurs quatre murs diminue, d'où le recul de la demande et l'interruption de la croissance des prix. Par conséquent, les économistes immobiliers du Credit Suisse s'attendent à ce que la stagnation de ces derniers se poursuive au cours des prochains trimestres. Compte tenu des fortes hausses enregistrées par le passé et des craintes d'une nouvelle crise immobilière en Suisse manifestées crescendo depuis 2010, la récente évolution comble le souhait des régulateurs. L'octroi de crédits hypothécaires marque également un ralentissement. En dépit des planchers record atteints par les taux d'intérêt, la croissance du volume hypothécaire est aussi faible qu'à la fin des années 1990, lorsque la longue hausse des prix s'était timidement amorcée. 

Évolution des prix: maisons individuelles en tête

Pendant longtemps, les appartements en propriété ont affiché des hausses plus importantes que les maisons individuelles. Ce n’est plus le cas. Au cours des quatre derniers trimestres, leurs prix dans le segment du moyen standing en Suisse ont sensiblement diminué, tandis que ceux des maisons individuelles d'un niveau de finition similaire affichaient encore une très légère croissance. Selon les spécialistes immobiliers du Credit Suisse, il y a deux raisons principales à ces changements: le déplacement de la demande vers la périphérie, les prix étant inabordables dans les centres, et le fait que les ménages à revenu modeste ne puissent plus accéder à la propriété. Le recul de la demande transparaît également dans la diminution des projets de propriété par étage. Au cours des douze derniers mois, le nombre de permis de construire attribués pour des appartements a diminué de 18% par rapport à la même période de l'année précédente. 

L'immobilier devient mobile

La numérisation gagne du terrain également dans le secteur de l'immobilier. Elle induit un changement des modèles commerciaux des entreprises tout au long de la chaîne de création de valeur, de la construction à l'exploitation des immeubles. La réalité augmentée et la réalité virtuelle sont en train de transformer la commercialisation des immeubles. Une combinaison de vidéos, de photos et de représentations 3D permet de créer un monde virtuel. Les biens immobiliers sont ainsi accessibles à tout moment pour toutes les personnes intéressées, ce qui évite aux clients et aux courtiers des temps et des frais de déplacement. Les spécialistes du Credit Suisse estiment que ces technologies présentent un grand potentiel et que le marché de l'immobilier pourrait devenir l'un des domaines d'application les plus lucratifs de la réalité virtuelle. 

Incertitude négligée dans les estimations immobilières: un facteur de risque

Les capacités supérieures des ordinateurs et la convivialité accrue des programmes devraient également induire des changements dans l'évaluation immobilière. Dans la procédure de discounted cash flow (DCF), qui s'est imposée dans l'estimation des immeubles, on néglige, par souci de simplification, l'incertitude quant à l'exactitude future des prix attendus. Les estimations ne tiennent pas suffisamment compte de cette incertitude et n'apportent donc qu'une sécurité illusoire. La simulation Monte-Carlo présentée par les économistes immobiliers du Credit Suisse est une méthode qui permet de prendre en considération des milliers de variables futures sur la base de calculs et de donner une estimation sous la forme d'une distribution de probabilité. Les informations ainsi obtenues sur de possibles écarts par rapport au prix attendu permettent à l'investisseur de mieux évaluer les risques.

Figure: Croissance plus stable des prix des maisons individuelles

Croissance des prix de transaction (segment moyen) au 1^er trim. 2017 par rapport au 1^er trim. 2016

Source: Wüest Partner, Geostat



L'étude complète «Moniteur immobilier Suisse, 2^e trimestre 2017: la fin d'une ère» est disponible sur Internet à l'adresse: www.credit-suisse.com/immobilien