Operatives Ergebnis 2012/2013 entspricht Erwartungen – nicht strategische Immobilien werden weiter abgewertet Donnerstag, 11. April 2013 - 07:00

Züblin Immobilien Holding AG schliesst das Geschäftsjahr 2012/2013 gemäss ungeprüften, vorläufigen Finanzzahlen mit einem Verlust von CHF 88 Mio. ab. Grund ist primär das anhaltend negative Umfeld bei den nicht strategischen Immobilien in Deutschland und den Niederlanden. Der Marktwert des nicht strategischen und zum Verkauf stehenden Portfolios verringerte sich demnach um CHF 68 Mio. Das operative Ergebnis entwickelte sich planmässig und ist wie angekündigt durch die fehlenden Mieteinnahmen als Folge der Umbauarbeiten in Paris und Bern beeinflusst.

Operatives Ergebnis entspricht den Erwartungen

Wie vor einem Jahr angekündigt, steht die Entwicklung der Züblin Gruppe im Zeichen der grossen Umbauarbeiten in Paris und Bern und der Desinvestition von nicht strategischen Liegenschaften. Dadurch verringerte sich der Mietertrag im Geschäftsjahr 2012/2013 (per Ende März) um 25% auf CHF 55 Mio. Entsprechend fiel das operative Ergebnis erwartungsgemäss mit einem Verlust von CHF 2 Mio. leicht negativ aus.

Neun Verkäufe getätigt

Im Berichtszeitraum konnten neun Immobilien mit einem Erlös von insgesamt CHF 163 Mio. verkauft werden. In der Schweiz profitierte Züblin von den guten Marktbedingungen. So konnte die neu renovierte Liegenschaft in Genf zu einem Preis verkauft werden, der 11% über der letzten Bewertung vom 31. März 2012 lag.

In Paris wurde eine Büroimmobilie in Suresnes gemäss Bewertung verkauft.

Bei den sieben weiteren Verkäufen handelt es sich um nicht strategische Immobilien in den Niederlanden und in Deutschland. Mit Ausnahme einer Immobilie in den Niederlanden entsprachen dabei auch die Verkaufspreise dieser Liegenschaften den im Abschluss 2011/2012 bilanzierten Marktwerten. Gesamthaft resultierte aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften ein Gewinn von CHF 4 Mio.

Mehr als CHF 90 Mio. in strategisches Portfolio investiert

Während des Geschäftsjahres hat die Züblin Gruppe CHF 92 Mio. in die Renovationsprojekte in Paris und Bern investiert. Die Renovationsarbeiten kommen wie geplant voran und werden im Laufe des nächsten Geschäftsjahres abgeschlossen sein. Das strategische Portfolio zeigt Wertverminderungen von CHF 9 Mio., da nicht alle Investitionen als wertvermehrend betrachtet werden.

VR setzt Strategie konsequent um – Wert nicht strategischer Immobilien angepasst

Der Verwaltungsrat hält an der nach Ausbruch der Wirtschaftskrise 2008/2009 beschlossenen Strategie fest. Dies bedeutet, dass das Portfolio der Züblin Gruppe auf hochwertige, energieeffiziente Büroimmobilien in der Schweiz, Frankreich und Deutschland konzentriert wird und sämtliche Immobilien in den Niederlanden sowie die Logistik- und Einzelhandelsimmobilien in Deutschland verkauft werden.

Im Rahmen dieser Portfoliobereinigung konnten in den letzten vier Jahren trotz des schwierigen Marktumfelds 24 der insgesamt 49 als nicht strategisch eingestuften Objekte verkauft werden. Von den restlichen 25 nicht strategischen Objekten leiden viele unter grösseren Leerständen. Eine weitere Vermietung wäre nur mit sehr grossen Investitionen möglich, ohne dass diese zu einem spürbaren Mehrwert führen würden. Der Verwaltungsrat erachtet diese Option nicht als sinnvoll und bestätigt die Strategie, diese Objekte trotz der wirtschaftlichen Unsicherheiten so schnell wie möglich zu verkaufen.

Diese Strategie, insbesondere der Verzicht auf Investitionen im nicht strategischen Bereich und die Zweifel an einer nachhaltigen wirtschaftlichen Erholung haben dazu geführt, den Wert dieser Immobilien mit Blick auf die raschest mögliche Desinvestition anzupassen. Die unabhängigen Bewerter haben dementsprechend ihre Parameter bei der Bewertung des nicht strategischen Portfolios angepasst. Per 31. März 2013 ergab sich dadurch eine Korrektur des Marktwerts des nicht strategischen Portfolios um CHF 68 Mio. (32%).

Der Gesamtwert des Portfolios von Züblin betrug am Stichtag CHF 1'070 Mio. Das nicht strategische Portfolio mit einem Bestand von CHF 148 Mio. entspricht somit nur noch einem Anteil von 14% gegenüber 24% am 31. März 2012.

Zinsabsicherungsgeschäfte erfolgswirksam ausgebucht

Aufgrund der im Berichtsjahr getätigten und der weiter geplanten Verkäufe wurden beim "Interest Swap Portfolio" (Zinsabsicherungsgeschäfte) Anpassungen vorgenommen. So wurden die bisher im Eigenkapital erfassten Bewertungsdifferenzen von CHF 12 Mio. erfolgswirksam ausgebucht. Cash- und eigenkapitalmässig hat dies keinen Einfluss, da die Zinsabsicherungsgeschäfte bis zu deren Ablauf weitergeführt werden und die negative Bewertung bereits bisher im Eigenkapital berücksichtigt war.

Einfluss auf Kennzahlen

Die genannten Faktoren führten im Geschäftsjahr 2012/2013 zu einem Gesamtverlust von CHF 88 Mio., wovon lediglich CHF 2 Mio. auf das operative Resultat zurückzuführen sind.

Der rechnerische NAV pro Aktie wird per 31. März 2013 voraussichtlich CHF 3.55 betragen (Vorjahr CHF 4.78), während der EPRA NAV pro Aktie mit CHF 4.55 ausgewiesen wird (Vorjahr CHF 5.81). Zum Börsenkurs von CHF 2.37 am 31. März 2013 berechnet, würde das einem Abschlag auf dem inneren Wert von 33% (rechnerischer NAV) beziehungsweise 48% (EPRA NAV) entsprechen.

Der Loan-to-Value-Ratio hat sich leicht von 64,2% per 31. März 2012 auf 65,7% erhöht, während sich die Leerstandsquote von 11,4% auf 10,5% reduzierte (ohne Berücksichtigung der Renovationsprojekte).

Definitive Berichterstattung

Züblin wird die vollständigen Ergebnisse anlässlich der Bilanzpräsentation am 16. Mai 2013 publizieren (09.30 Uhr, SIX Swiss Exchange, Zürich).