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Frei
NOVAVEST Real Estate AG - Erweitertes Immobilienportfolio mit 59% Wohnanteil Donnerstag, 21. Februar 2019 - 07:32
* Immobilienportfolio um rund 9% auf CHF 498.8 Millionen erweitert
* 59% Mietertragsanteil aus Wohnnutzung
* EBIT CHF 17.3 Millionen; Gewinn inkl. Neubewertungen CHF 11.9 Millionen
* Net Asset Value um CHF 0.92 auf CHF 39.44 pro Aktie gestiegen
* Verwaltungsrat beantragt Generalversammlung 2019 Barausschüttung von CHF
1.65 pro Aktie
NOVAVEST Real Estate AG (BX Swiss AG: NREN) hat ihre langfristige Wachstums-
und Wertsteigerungsstrategie im Berichtsjahr 2018 weiter fortgesetzt und konnte
im Dezember 2018 das Immobilienportfolio mit dem Zukauf eines attraktiven
Wohnliegenschaften-Portfolios im Kanton Bern substanziell erweitern. Des
Weiteren wurden in der ersten Jahreshälfte zwei Liegenschaften in St. Gallen
erworben. Im Rahmen einer strategischen Portfolioabrundung hat die Gesellschaft
in der Berichtsperiode 2018 zwei Liegenschaften in Adliswil und Teufen
veräussert. Der Gesamtwert des Liegenschaftsportfolios erhöhte sich durch
diese Immobilientransaktionen und eine leichte Aufwertung des Gesamtportfolios
durch den unabhängigen Immobilienschätzer um netto 9% auf CHF 498.8 Millionen
(31.12.2017: CHF 458.0 Millionen).
Die Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften lagen per Jahresende 2018
bei CHF 23.0 Millionen per annum (31.12.2017: CHF 22.2 Millionen). Durch die
Veränderungen beim Immobilienmix des Portfolios stieg der Mietertragsanteil aus
Wohnnutzung auf 59% (31.12.2017: 53%).
Jahresergebnis 2018 im Detail
Erfolgsrechnung
Der Netto-Mietertrag erhöhte sich im Berichtsjahr 2018 um 11% auf CHF 19.4
Millionen (2017: CHF 17.5 Millionen). Dabei hatten jedoch die erst per 15.
Dezember 2018 erworbenen neun Wohnliegenschaften im "Berner Portfolio" noch
keinen wesentlichen Einfluss auf den Mietertrag 2018. Die erwirtschaftete
Nettorendite auf den Anlageobjekten belief sich auf 4.0% (2017: 4.0%). Die
Leerstandsquote des Gesamtportfolios (ohne Umbauprojekte) konnte durch
verstärkte Wiedervermietungsmassnahmen auf 6.4% reduziert werden (31.12.2017:
8.7%).
Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften stieg auf CHF 2.5
Millionen (2017: CHF 2.1 Millionen). Gemessen am Netto-Mietertrag lag der
direkte Aufwand für die vermieteten Renditeliegenschaften bei weiterhin tiefen
13.1% (2017: 11.8%). Der Personalaufwand belief sich auf CHF 0.5 Millionen und
umfasst erstmals im Berichtsjahr 2018 direkt die Entschädigung des CEO. Im
Gegenzug wurde die an die Nova Property Fund Management AG geschuldete
Management Fee um diesen Betrag reduziert. Der Beratungsaufwand betrug CHF 0.7
Millionen (2017: CHF 0.7 Millionen). Der Verwaltungsaufwand belief sich auf CHF
2.5 Millionen (2017: CHF 2.8 Millionen) und umfasst das Verwaltungshonorar an
die Nova Property Fund Management AG von CHF 2.0 Millionen sowie Kapitalsteuern
und übrigen Verwaltungsaufwand von insgesamt CHF 0.5 Millionen.
Transaktionskommissionen in Höhe von CHF 0.8 Millionen im Zusammenhang mit dem
Kauf der Liegenschaften im Berichtsjahr 2018 (2017: CHF 1.3 Millionen) wurden
als Akquisitionskosten aktiviert und somit nicht über die Erfolgsrechnung
verbucht.
Der Erfolg aus dem Verkauf der zwei Renditeliegenschaften in Adliswil und
Teufen belief sich auf CHF 0.1 Millionen (2017: keine Verkäufe).
Der Erfolg aus Neubewertung belief sich auf CHF 4.2 Millionen (2017: CHF 5.2
Millionen). Der Neubewertungserfolg ist auf Höherbewertungen diverser
Renditeliegenschaften durch Wüest Partner AG, den unabhängigen
Immobilienschätzer, zurückzuführen.
Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag unverändert gegenüber
dem Vorjahr bei CHF 17.3 Millionen. Der Nettofinanzaufwand hat sich aufgrund des
Abschlusses neuer langfristiger Hypotheken im Berichtsjahr 2018 auf CHF 2.2
Millionen erhöht (2017: CHF 2.1 Millionen). Der durchschnittliche Zinssatz der
Hypothekarverbindlichkeiten lag mit 0.9% im Berichtsjahr 2018 auf gleichem
Niveau wie im Vorjahr.
Der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg erreichte CHF 11.9 Millionen (2017:
CHF 12.3 Millionen). Der Gewinn ohne Neubewertungserfolg lag bei CHF 9.0
Millionen (2017: CHF 8.4 Millionen). Der Gewinn je Aktie inklusive Neubewertung
belief sich auf CHF 2.32 (2017: CHF 2.93) bzw. exklusive Neubewertungserfolg auf
CHF 1.75 (2017: CHF 2.00). Die durchschnittliche Anzahl ausstehender Namenaktien
für die Berechnung des Gewinns pro Aktie lag im Berichtsjahr 2018 bei
5'150'136 Namenaktien gegenüber 4'210'676 im Vorjahr.
Bilanz
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Jahresende 2017 um CHF 41.5 Millionen
auf CHF 517.1 Millionen erhöht (31.12.2017: CHF 475.6 Millionen). Die
flüssigen Mittel per 31. Dezember 2018 lagen bei CHF 9.3 Millionen (31.12.2017:
CHF 7.8 Millionen). Das Anlagevermögen von CHF 505.1 Millionen bestand
mehrheitlich aus den Renditeliegenschaften (CHF 475.7 Millionen), dem
Umnutzungsprojekt in Zürich und dem Entwicklungsprojekt in St. Gallen
(insgesamt CHF 23.1 Millionen), der Anzahlung für ein weiteres Umbauprojekt in
Olten (CHF 2.0 Millionen), Goodwill (CHF 3.1 Millionen) und dem langfristigen
Teil des vorfinanzierten Mieterausbaus in Frauenfeld und Altstätten (CHF 1.1
Millionen).
Auf der Passivseite der Bilanz betrugen die Hypothekarverbindlichkeiten
insgesamt CHF 297.8 Millionen und das übrige Fremdkapital CHF 16.1 Millionen.
Die Duration der Finanzverbindlichkeiten lag per Jahresende 2018 bei 4.1 Jahren
(31.12.2017: 3.4 Jahre). Das Eigenkapital belief sich auf CHF 203.1 Millionen
(31.12.2017: CHF 198.4 Millionen). Die Veränderung des Eigenkapitals ist auf
den Gewinnbeitrag von CHF 11.9 Millionen sowie die Nennwertrückzahlung von CHF
7.2 Millionen (CHF 1.40 pro Namenaktie), die im Juni 2018 ausbezahlt wurde,
zurückzuführen. Die Eigenkapitalquote per 31. Dezember 2018 betrug solide
39.3% (31.12.2017: 41.7%). Der Net Asset Value hat sich im Berichtsjahr 2018,
trotz der Ausschüttung von CHF 1.40 an die Aktionäre um CHF 0.92 auf CHF 39.44
erhöht (31.12.2017: CHF 38.52).
Antrag an die Generalversammlung für Barausschüttung von CHF 1.65 pro
Namenaktie (Nennwertreduktion)
Der Verwaltungsrat beantragt der ordentlichen Generalversammlung vom 27. März
2019 wiederum eine Barausschüttung in Form einer Nennwertreduktion, dieses Jahr
in Höhe von CHF 1.65 pro Namenaktie. Bezogen auf den Schlusskurs der Namenaktie
per 31. Dezember 2018 beläuft sich die Rendite der Ausschüttung auf 4.2%.
Ausblick
Novavest Real Estate AG blickt zuversichtlich in die Zukunft und ist von der
langfristigen Attraktivität des Immobilienmarktes Schweiz weiterhin überzeugt.
Die aktuellen Umnutzungs- und Entwicklungsprojekte in Zürich und St. Gallen
werden sich bis ins Jahr 2021 erstrecken. Daraus erwartet die Gesellschaft nach
der Fertigstellung der Projekte ein klares Wertsteigerungspotenzial im
Portfolio.
Wenn möglich, wird das Liegenschaftsportfolio mit dem Erwerb von attraktiven
Bestandesliegenschaften oder weiteren Neubauprojekten ausgebaut. Dabei stehen
Wohnliegenschaften oder Wohn-/Geschäftsliegenschaften mit ansprechenden
Renditen im Fokus.
Weitere Informationen:
Peter Mettler
Delegierter des Verwaltungsrats & CEO
NOVAVEST Real Estate AG
Feldeggstrasse 26
CH-8008 Zürich
Tel +41 (0)44 276 40 56
Fax +41 (0)71 791 91 82
Email info@novavest.ch
www.novavest.ch (http://www.novavest.ch)
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NOVAVEST Real Estate AG
www.novavest.ch (http://www.novavest.ch)
Die NOVAVEST Real Estate AG ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft mit Sitz
in Zürich. Sie fokussiert ihre Aktivitäten auf die Bewirtschaftung und
Entwicklung von Liegenschaften mit reiner Wohnnutzung (Mietertragsanteil aus
Wohnnutzung mindestens 50% der gesamten Mieterträge) und mit Büro- und
Gewerbenutzung sowie auf Neubauprojekte in diesen Segmenten. Das
Immobilienportfolio ist auf Objekte konzentriert, die sich im Einzugsbereich der
Zentren Basel, Bern, Aarau, Zürich, Winterthur und St. Gallen sowie auf deren
Achsen befinden und jeweils eine gute Erschliessung mit öffentlichen
Verkehrsmitteln bzw. für den motorisierten Individualverkehr aufweisen. Die
Namenaktien der Gesellschaft sind an der BX Swiss AG kotiert (Ticker NREN, Valor
21218624, ISIN CH0212186248).
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Kennzahlen Geschäftsjahr 2018
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|Erfolgsrechnung in CHF | 2018| 2017| â??|
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|Mietertrag | 19 421 528| 17 510 875|+11%|
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|Ergebnis aus Verkauf | 58 974| 0| |
|von Renditeliegenschaften | | | |
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|Total Betriebsertrag | 19 480 502| 17 510 875|+11%|
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|Direkter Aufwand | -2 549 194| -2 058 580| |
|vermietete Renditeliegenschaften | | | |
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|Personalaufwand | -542 231| 0| |
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|Beratungsaufwand | -734 185| -685 482| |
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|Verwaltungsaufwand | -2 500 355| -2 770 026| |
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|Total Betriebsaufwand | -6 325 965| -5 514 088|+15%|
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|Total Erfolg aus Neubewertung | 4 178 498| 5 232 800| |
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|Betriebsergebnis vor Zinsen | 17 275 406| 17 318 717| 0%|
|und Steuern (EBIT) | | | |
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|Finanzergebnis netto | -2 188 075| -2 107 775| |
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|Ertragssteuern | -3 153 007| -2 890 613| |
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|Gewinn inkl. Neubewertungen | 11 934 324| 12 320 329| -3%|
|/ latente Steuern | | | |
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|Gewinn exkl. Neubewertungen | 8 993 862| 8 429 018| +7%|
|/ latente Steuern | | | |
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|Gewinn je Aktie inkl. Neubewertungen | 2.32| 2.93| |
|/ lat. Steuern (EPS) | | | |
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|Gewinn je Aktie exkl. Neubewertungen | 1.75| 2.00| |
|/ lat. Steuern (EPS) | | | |
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|Durchschnittliche Anzahl Aktien zur | 5 150 136| 4 210 676| |
|Berechnung der EPS | | | |
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| | | | |
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|Bilanz in CHF bzw. % | 31.12.2018| 31.12.2017| |
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|Bilanzsumme |517 078 258|475 586 415| +9%|
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|Eigenkapital |203 128 941|198 404 807| +2%|
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|Eigenkapitalquote | 39.3%| 41.7%| |
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|Hypothekarvolumen |297 846 000|261 666 000|+14%|
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|Fremdfinanzierungsgrad | 60.7%| 58.3%| |
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|Fremdbelehnung der Liegenschaften | 59.7%| 57.1%| |
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|Net Gearing | 142.1%| 128.0%| |
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|Net Asset Value (NAV) in CHF | 39.44| 38.52| +2%|
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|Barausschüttung als | 1.65| 1.40|+14%|
|Nennwertrückzahlung (Antrag an GV) in CHF| | | |
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|Portfolioangaben |31.12.2018 |31.12.2017 | |
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|Total Liegenschaftsportfolio in CHF |498 834 900|457 957 000| +9%|
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|Anzahl Renditeliegenschaften | 37| 31| |
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|Anzahl Liegenschaften in Projekten / Land| 4| 1| |
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|Bruttorendite | 4.8%| 5.1%| |
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|Nettorendite | 4.0%| 4.0%| |
+-----------------------------------------+-----------+-----------+----+
|Leerstandsquote ohne Umbauprojekte | 6.4%| 8.7%| |
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|Durchschnittlicher Diskontierungssatz | 3.2%| 3.4%| |
|für Neubewertung | | | |
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|Durchschnittlicher Zinssatz | 0.9%| 0.9%| |
|Finanzverbindlichkeiten | | | |
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|Durchschnittliche Restlaufzeit | 4.1 Jahre| 3.4 Jahre| |
|Finanzverbindlichkeiten | | | |
+-----------------------------------------+-----------+-----------+----+
â?? Der vollständige Geschäftsbericht 2018 ist auf der Website der
Gesellschaft unter Investor Relations - Finanzberichte einsehbar.
https://www.novavest.ch/de/investor-relations/finanzberichte/
* Medienmitteilung (PDF): http://e1.marco.ch/publish/tolxdorffeicher/37_2463/NREN_Ergebnis_GJ_2018_DE__final.pdf
* Communiqué de presse (PDF): http://e1.marco.ch/publish/tolxdorffeicher/37_2464/NREN_Resultats_l_exercice_2018_FR_final.pdf
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