Le danger de bulle immobilière en Suisse s'estompe: Rapport immobilier par l'EPF de Zurich et comparis.ch Mittwoch, 27. August 2014 - 07:51

Détente du marché immobilier suisse : on ne compte plus que cinq districts pointant encore vers une bulle immobilière. Et partout, les signes sont légers. Le marché immobilier a donc connu un refroidissement, comme le montre le rapport immobilier de l’EPF de Zurich et de comparis.ch. On ne trouve plus nulle part de signe fort de bulle immobilière. Début 2013, onze districts se révélaient encore critiques. Si, par endroit, aucun danger de bulle n'est à signaler, la progression des prix y est cependant énorme, comme dans les districts d'Entremont, d'Imboden et de March.

Zurich, le 27 août 2014 – Les taux hypothécaires évoluent de nouveau à un niveau bas presque record et encouragent en quelque sorte de nombreux Suisses à réaliser leur rêve d'accéder à la propriété. Néanmoins, une question occupe toujours aussi bien les experts immobiliers que les acheteurs : y a-t-il un danger de bulle immobilière en Suisse ?

Pas de « district critique » : une première
L'actuel et quatrième rapport immobilier établi par l’EPF de Zurich (EPFZ) et le comparateur sur Internet comparis.ch fait le constat suivant : la situation sur le marché immobilier s'est détendue depuis le début de l'année, et ce même dans le district de Bülach, classé comme « critique » dans le rapport précédent. L'aplatissement progressif de la hausse des prix qui y avait été prévu s'est confirmé au premier semestre 2014. Pour rappel : il y a un an et demi, le tout premier rapport immobilier relevait onze districts « critiques ». De faibles signes de bulle sur le marché immobilier sont actuellement signalés dans cinq districts, exactement le même nombre que dans le rapport précédent, publié en janvier. C'est le nombre de fins d'alerte qui a augmenté, de une dans le rapport précédent à trois désormais.

« Nous observons un refroidissement sur le marché immobilier suisse », conclut Didier Sornette, responsable de l’étude et professeur de risques entrepreneuriaux à l’EPFZ. Dans leur analyse, Didier Sornette et son équipe s'appuient sur les prix des offres de plus d’un million de maisons et d’appartements publiées depuis 2005 sur comparis.ch. Le chercheur ajoute : « Comme on pouvait s'y attendre au vu du cadre politique et économique stable en Suisse, la situation pourtant tendue n'a pas conduit à un effondrement. L'évolution le confirme : en raison de cette stabilité, les bulles n'explosent pas soudainement en Suisse, mais elles se dégonflent lentement. »

Influence internationale sur le danger de bulle
Didier Sornette souligne cependant : « Notre modèle ne permet pas de faire des prévisions quant à l'évolution ultérieure. Il faut cependant noter que le marché immobilier suisse dépend fortement des évolutions internationales. Il convient de citer notamment : les taux Libor, les évolutions sur le marché hypothécaire, le cours de change de l'euro, la hauteur des investissements directs étrangers en Suisse ainsi que les investissements directs suisses à l'étranger, mais aussi l'évolution du produit intérieur brut et l'immigration. »

Dans le cadre de l'analyse des risques, le rapport immobilier distingue quatre catégories de districts, un district pouvant passer d’une catégorie à une autre en fonction des signes de bulle immobilière et des données disponibles (cf. méthode). Il permet de tirer des conclusions sur les différents types et tailles de biens immobiliers, p. ex. des petits appartements ou des maisons de taille moyenne.

Que signifie la détente du marché immobilier pour les propriétaires ? « Les bonnes occasions d'achat se trouvent là où la dynamique des prix s'est apaisée », explique Felix Schneuwly, attaché de presse chez comparis.ch. Dans les districts classés « sous vigilance » ou « sous surveillance », la prudence est de mise. « Si rien ne presse, mieux vaut encore attendre avant d’acheter dans ces régions », conseille Felix Schneuwly.

Pas de danger de bulle malgré la progression des prix
Une observation plus attentive des districts présentant de faibles signes de bulle permet de faire le constat suivant : ces régions sont situées hors des marchés immobiliers dits « en surchauffe », comme dans les villes de Genève et de Zurich. À la place, on les trouve dans les alentours, mais aussi au Tessin. Le modèle appliqué par l’EPFZ ne repose en fait pas sur des valeurs absolues mais sur la dynamique des prix et, en particulier, sur une hausse plus rapide qu'exponentielle. On n’observe un tel phénomène ni à Zurich ni à Genève.

Dans les autres régions aussi, les prix connaissent une hausse considérable, sans que le modèle de l'EPF puisse y relever un danger de bulle immobilière. La carte 2 présentant l’évolution des prix en pourcentage depuis 2007 et le tableau dressant le top dix des districts qui connaissent la plus forte hausse révèlent donc plusieurs points : Entremont, dans le canton du Valais, demeure toujours largement en tête du classement, avec une progression de 120 % du prix médian du m2 pour les appartements depuis 2007. Dans le rapport précédent, la progression se montait à 104 %. Avec un taux de croissance de 77 %, contre 72 % auparavant, Imboden se retrouve à la deuxième place. Sont nouveaux dans le top dix les districts suivants : March, Lavaux-Oron, Ouest lausannoise et Nidwalden.

Dans le district de Plessur, par contre, la progression a connu un recul marqué. Le taux de croissance depuis 2007, qui affichait encore 67 % il y a six mois, ne s'élève plus maintenant qu'à 21 %. L'Obersimmental a vu sa croissance passer de 74 % à 56 %, et des déplacements semblables sont observés à Saanen et Zoug, qui comptaient encore parmi les « hot spots » il y a six mois. À Zurich, Horgen et Küssnacht (Schwytz), qui font toujours partie des dix districts affichant la plus forte hausse, l'affaiblissement de la montée des prix est certes moins nette, mais tout de même observable. De manière générale, on peut observer que huit de ces dix « hot spots » se trouvent au bord du lac de Zurich, du lac de Zoug, du lac des Quatre-Cantons et du lac Léman.

À l'intention de la presse : la totalité des graphiques (cartes) ainsi que les animations vidéo sur l’évolution des prix sont disponibles sur www.comparis.ch/immobilien/immobilienpreise.

Méthode d'analyse du rapport immobilier du tandem EPFZ/comparis.ch

Ont été prises en compte dans les calculs, les données de 1 240 000 annonces de vente de maisons et d’appartements parues sur comparis.ch entre 2005 et fin juin 2014. comparis.ch propose le marché immobilier le plus complet de Suisse en regroupant les annonces des plus grands portails immobiliers pour les mettre à la disposition des internautes. Les prix de ces annonces ont été analysés sur la base d'un modèle mathématique développé par le professeur Didier Sornette et son équipe : le modèle LPPL. La première édition de cette analyse a été publiée fin janvier 2013. Le rapport immobilier distingue les différentes catégories possibles d’un district, ce dernier pouvant passer d’une catégorie à une autre conformément au schéma suivant : 

Les cartes se basent sur la répartition des districts de 2009.
En collaboration avec les membres de sa chaire de l’EPF de Zurich (Chair of Entrepreneurial Risk), Didier Sornette a déjà appliqué ce modèle plusieurs fois avec succès ; il a entre autres prédit l’éclatement de la bulle immobilière aux États-Unis en 2007, la flambée du pétrole en 2008 ainsi que la chute de l’indice boursier Shanghai Composite en 2007 et en 2009.

Didier Sornette est professeur de risques entrepreneuriaux et directeur du Financial Crisis Observatory. La collaboration entre sa chaire et comparis.ch, qui dure depuis début 2012, a bénéficié d’un soutien financier de la Commission pour la technologie et l’innovation (CTI) dans sa phase initiale. L’objectif de cette collaboration est de fournir aux acheteurs immobiliers des informations essentielles sur la dynamique des prix dans tous les districts suisses.